投資用物件をローンで購入するメリットは?/投資用マンションの広告にある利回りは?

投資用物件をローンで購入するメリットは何ですか?@

投資用物件をローンで購入するメリットとしては
レバレッジ効果があげられます。

 

次のような関係が成り立つ時には
少ない自己資本で効果的な収益を上げることが可能になります。

投資用物件をローンで購入するメリットは何ですか?A

■借入金利<投資物件の利回り

 

つまり、
投資用物件を自己資本だけで購入すると、

 

賃貸収入はすべて収益として計上できますが、
この場合には多額の資金が必要になります。

 

ところが、自己資本と借入れを併用して
レバレッジ効果を利用すると、

 

少ない自己資本で
実際の利回り以上の収益を得ることができるようになるからです。

 

実際には、
ローンを組む際の諸経費や税金などもありますが、
一般的には収益率は上がると言われています。

 

ただし、レバレッジ効果のメリットを享受するためには、
「借入金利>投資物件の収益利回り」
の関係が絶対条件になりますので、

 

ローンが変動金利の場合には、
借入金利の上昇と空室による賃貸収入の減少には
十分な注意が必要になります。

 

ちなみに、賃貸人の出入りが激しい場合には、
クリーニングなどの諸経費もかさみ、

 

実質利回りが
さらに低下することなども頭に入れておきたいところです。

 

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投資用マンションの広告にある利回りは実際のものなのでしょうか?

投資用マンションの広告などでは、
物件の利回りが記載されていますが、

 

そのほとんどは単純に
「年間の賃料収入/購入価格×100」

計算された表面利回りになっています。

 

実際には、固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの税金や、
修繕積立費、管理費なども必要になりますので、
実質利回りはさらに低くなることになります。

 

よって、投資の利回りは、
賃貸収入から固定費用を控除した
実質利回りで考えるようにしてください。

 

また、ローンを利用して投資用マンションを購入する場合には、
レバレッジ効果を享受することができますが、
ローンの支払いが発生しますので、

 

ローン経費や支払利息なども考慮して
きっちりキャッシュフロー管理をしなければなりません。

 

ちなみに、投資マンションなどでは、
実質利回りを高く見せるために
修繕積立費や管理費を低く設定していることもありますので、

 

管理内容と管理費が見合ったものであるかどうかなども含めて
その妥当性を判断することが大切です。

 

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