投資用マンションの購入に住宅ローンは利用できるのでしょうか？
フラット35や自治体の融資は、投資用マンションには利用できませんので、基本的には、民間の金融機関のローンを利用することになります。
といっても住宅ローンは利用できませんので、販売会社の提携ローンを利用したり、銀行やローン会社の不動産担保ローンなどを利用することになります。
ただし、こういったローンは、収入条件が厳しかったり、金利が高かったりと住宅ローンとは異なるところも多いですから事前に確認するようにしてください。
投資用マンションのローンの特徴は？
投資用マンションの特徴は次のようなものです。
●高金利
一般的に投資物件用のローンの金利は、通常の住宅ローンよりも1％程度高めに設定されています。金利優遇などの割引も通常はありません。
ただし、大手信託銀行のアパートローンなど超大型物件については、低利の固定金利でローンが組めるところもあるようです。
ちなみに、ノンバンクの不動産担保ローンでは、3.4〜18％以上と開きがありますので、よく比較したうえで最も有利なものを選択するようにしたいものです。
●年収基準
投資物件用のローンの場合、年収の最低基準がかなり厳しいです。
銀行や信託会社でも取扱っているところもありますが、年収500〜600万円以上のようです。
●金利のタイプ
投資物件用のローンは、「短期プライムレート＋α」や「6ヵ月TI-BOR＋α」などの変動金利タイプが多くなっているのが特徴です。
また、変動金利タイプは市場金利の変動に左右されやすいので、住宅ローンの変動金利を利用する場合よりも、より細かい資金計画が必要になります。 |
投資用物件をローンで購入するメリットは何ですか？
投資用物件をローンで購入するメリットとしてはレバレッジ効果があげられます。次のような関係が成り立つ時には少ない自己資本で効果的な収益を上げることが可能になります。
●借入金利＜投資物件の利回り
つまり、投資用物件を自己資本だけで購入すると、賃貸収入はすべて収益として計上できますが、この場合には多額の資金が必要になります。
ところが、自己資本と借入れを併用してレバレッジ効果を利用すると、少ない自己資本で実際の利回り以上の収益を得ることができるようになるからです。
実際には、ローンを組む際の諸経費や税金などもありますが、一般的には収益率は上がると言われています。
ただし、レバレッジ効果のメリットを享受するためには、「借入金利＞投資物件の収益利回り」の関係が絶対条件になりますので、ローンが変動金利の場合には、借入金利の上昇と空室による賃貸収入の減少には十分な注意が必要になります。
ちなみに、賃貸人の出入りが激しい場合には、クリーニングなどの諸経費もかさみ、実質利回りがさらに低下することなども頭に入れておきたいところです。 |
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